¿Quién miente sobre los precios de la vivienda?

¿Ha tocado suelo la vivienda?, ¿seguirá cayendo el precio de los pisos?, ¿cuánto recorrido hay todavía a la baja, si es que lo hay? Son preguntas con múltiples respuestas y, en muchos casos, contradictorias según la fuente de información a la que se recurra. No son preguntas baladíes: el sector constructor ha sido el principal motor de crecimiento de la economía española en la última década y el estallido del ‘ladrillo’ está pesando como una losa sobre las cuentas públicas, situando España a la cola de la recuperación económica internacional. Su evolución es clave, por tanto, en tanto llega el prometido cambio de modelo productivo español... si es que llega.

Aunque la vivienda no es la principal preocupación de los españoles, es tema de máxima actualidad, siempre objeto de debate. Como cuestión que interesa a casi todos los ciudadanos –bien porque quieren comprar un piso, venderlo o alquilar el que ya tienen-, el goteo de informes y noticias en torno a la situación del mercado residencial es continuo.

En el último mes hemos conocido datos oficiales –los del Ministerio- y oficiosos –Esade, BBVA, Aguirre Newman, Tinsa, entre otros- sobre la evolución reciente de los precios y sus perspectivas de futuro. Las conclusiones son, cuanto menos, contradictorias. Diferencias metodológicas aparte, no deja de llamar la atención la visión tan disparatadamente opuesta de los diferentes informes en lo que a previsiones se refiere.

Contradicciones sobre la evolución reciente... y futura.

Las cifras del Ministerio de Vivienda concluyen que la vivienda libre despidió 2009 con un descenso del 6,3%, porcentaje que comparte Tinsa, si bien ambas difieren en el acumulado desde el pico. La tasadora de los bancos cifra en un 15% el recorte de los precios desde los máximos de 2007; mientras, el ejecutivo reconoce un descenso inferior al 10%. La diferencia, aunque no muy abultada, es significativa. Sobre un piso de 280.000 euros, estamos hablando de 14.000 euros de descuento adicional.

Tales datos parecen, no obstante, conservadores si nos atenemos a´lo que resulta del índice IESE-Fotocasa que, tras comparar la caída nominal de los precios con la real, esto es, ajustando por la inflación, afirma que la reducción desde abril de 2007 alcanza el 25% del valor de las casas.

Si hay divergencia sobre lo acontecido hasta ahora, es normal que a la hora de aventurarse por un pronóstico futuro las opiniones de los expertos sufran aún mayor dispersión. Vamos a agrupar sus opiniones por categorías para facilitar su comprensión.

Los que esperan nuevos descensos éste y los próximos años:

- BBVA: prevé una caída real de un 8% adicional en 2010. En su opinión, el precio debe bajar un 30% desde máximos para que pueda absorberse el 'stock' sin vender; es decir, dos tercios más que hasta ahora (10%).

- Aguirre Newman: la consultora inmobiliaria cree que la sobrevaloración actual de las casas es del 30%. En su opinión, de las 52 provincias españolas, 11 deberían bajar el precio de sus inmuebles en ese porcentaje para conseguir reactivar la venta de casas.

- Morgan Stanley: en esta misma línea se manifestaba a finales de noviembre el banco de inversión en un informe sobre la economía española. para la entidad es necesario un ajuste adicional del 10% si bien, y en función de los parámetros usados, la caída total se podía disparar al 58% desde los máximos.

- UBS y Credit Suisse: ambos han estimado en un 30% la devaluación que acumulará la vivienda al final del ciclo. En total, los pisos se habrán abaratado un 25% en el periodo que va de 2009 a 2011.

- Esade: el precio de la vivienda caerá una media del 20% durante los próximos dos años, recorte que se sumará al ajuste que ya se ha realizado de entre un 10 y un 15%.

- Idealista: el jefe de departamento de estudios del portal Idealista.com, Fernando Encinar, piensa que los precios no han bajado "ni a la velocidad ni en los porcentajes que se esperaban a comienzos de año". Encinar cree además que "cuanto más rápido bajen y más bajen antes se producirá el rebote". "Una situación de precios cayendo durante muchos años un poquito es el peor escenario posible".

- Sociedad de Tasación: el precio de la vivienda en España volverá a bajar este año "como mínimo" en la misma medida que en 2009, cuando descendió un 5,7%, debido a que el desempleo sigue creciendo y persisten las dificultades para acceder a los créditos.

- The Economist: el precio sigue estando sobrevalorado en un 55%, según muestra e índice elaborado por la publicación que parte de la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres para calcular los precios razonables de la vivienda. Destaca que algunos países como Estados Unidos o China ya han alcanzado cierta estabilidad y en otros, como Reino Unido, ya han empezado a recuperarse. Pero hay un grupo de países, entre los que se encuentra España, en los que todavía hace falta más corrección de los precios.

Los que piensan que ya han tocado suelo y los precios van a comenzar a subir, si no lo están haciendo ya:

- Caixa Catalunya: el precio de la vivienda ya ha empezado a subir en algunas Comunidades Autónomas. Según la caja catalana esto se explica porque el 'stock' se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas por el despertar de la demanda. En algunas zonas dice que la sobreoferta es prácticamente inexistente.

- Facilisimo.com: el precio de la vivienda de segunda mano concluirá su ajuste e incluso empezará a "repuntar" en algunas zonas del país en el segundo semestre de este año, tras sumar hasta el momento un recorte del 15,03% desde los máximos que registró en julio de 2007. El portal inmobiliario prevé que los pisos usados registren aún alguna "leve" caída en determinadas regiones en la primera mitad del ejercicio, pero "de menor importancia en comparación a las de 2009". Considera "lógico" que, a partir del verano de 2010, los precios empiecen a "repuntar ligeramente" en algunas comunidades del país y el metro cuadrado termine así el año "en unos valores similares a los que comenzó".(fuente:cotizalia)

La verdad es que las predicciones sobre la evolución futura de los precios de las viviendas es muy diversa, pero lo que creo que todo el mundo puede observar es que los precios de las viviendas no para de bajar, ya sea primera vivienda o de segunda mano. Esta bajada de precios es ahora un poco más moderada aunque no parece tener todavía fin ya que todavía no se ajustan al mercado. Esto esta claro que tiene su explicación y es que no se podía mantener por mucho tiempo todos esos años de bonanza donde los precios ha subido una media del 15% por año, mientras que los sueldos subían un 2-3%. Ahora hay mucha gente que no puede mantener dos hipotecas ya que el trabajo escasea y están bajando los precios. Lo que no se podía mantener es que alguien comprara una vivienda por 150.000€ y en 4-5 años más tarde lo intente vender a 400.000€. Los artículos que dicen que el stock de viviendas está bajando, no es del todo cierto, ya que yo más bien diría que lo que ha ocurrido es que ha cambiado de manos. Los bancos ahora son los que tienen el mayor stock de viviendas embargadas a promotoras y clientes que no han podido hacer frente a sus préstamos. El problema es que hasta que los bancos no den salida a ese stock y lo vendan para saldar deudas, para lo cuál deberán salir a un precio mucho más bajo no creo que se vuelve a abrir el grifo para el sector construcción, porque como le dices tú a un banco que no puede vender los pisos que tiene, pero que dé dinero para construir más. Hay diversas teorías de el porqué los bancos no lanzan todo su stock de viviendas a precios de deuda pero nos llevaría unos cuantas páginas más el plantearlo, pero lo que está claro que es que hasta que no se dé salida a todo ese stock y se venda los precios seguirán bajando hasta que se ajuste. Además el mercado actual con un mecanismo de ajuste oferta-demanda que provoca la dirección de los precios. Por último y sin extenderme más hay un problema añadido para dar salida a ese stock de viviendas y es el paro, y por lo tanto la falta de recursos.